Dutreil, holding, immobilier : le timing, c'est tout !

La holding ANIMATRICE n’est pas toujours le Graal de la transmission d'entreprise. Parfois, elle peut même devenir un véritable piège fiscal, surtout quand l'immobilier s'en mêle...

Depuis l’apparition du Pacte Dutreil, nous avons accompagné nos clients avec deux mantras : la holding animatrice est le Graal absolu, mais gare à l’immobilier qui peut tout faire imploser.

L’un de nos clients avait déjà transmis la majorité de sa holding à ses enfants, se battant, à juste titre, pour qu’elle soit reconnue animatrice. Voulant transmettre le solde du groupe, il souhaitait légitimement reproduire ce schéma.

Sauf que les règles s’étaient durcies : sa holding n’étant plus majoritaire dans la cible, le risque de requalification par l'Administration Fiscale était devenu rédhibitoire. Nous l’avons alors dissuadé (avec difficulté !) pour privilégier un mécanisme plus sûr : la société interposée. Seuls les actifs « dutreillables » ont ainsi été pris en compte.

Quelle ne fut pas sa surprise, quelques mois plus tard, en nous confiant la restructuration d'actifs immobiliers arrivant en fin de cycle.

L’option la plus avantageuse consistait à vendre ces actifs, via des SCI à l’IR, à une nouvelle structure émanation de la holding transmise. Très logiquement, nous avons craint que cet alourdissement immobilier ne fasse déraper nos coefficients et remette en cause la transmission.

Eh bien, pour une fois, les choses sont allées dans le sens favorable au contribuable ! Là où la holding animatrice nécessite pour ses conseils (notaire, avocat, expert-comptable) de recalculer les ratios pendant 8 longues années... la société interposée est prise en photo le jour de l’engagement. Peu importe ce qui se passe ensuite !

Une liberté sous haute surveillance

Bien évidemment, conseiller d’investir massivement dans l’immobilier le lendemain serait insensé. Ce constat favorable ne doit pas occulter la prudence.

Il y a un processus millimétré à respecter pour ne pas franchir la ligne rouge de l'abus de droit. Le dosage de l'immobilier et l'absence de simultanéité dans les opérations, tant détestée par l'Administration, sont primordiaux. Il existe d'ailleurs un moment stratégique idéal pour structurer cette détention (une fenêtre de tir précise qu'il faut savoir identifier sans la forcer).

Alors merci, en dehors de tout commentaire politique, à nos gouvernants pour ce qui est préservé en termes d’outils de transmission : cela aidera notre beau pays à conserver ses talents et entrepreneurs !

Le tout est de recevoir le bon conseil, au bon moment, et de savoir s’entourer.