Achat immobilier : 5 mots pour vous y retrouver

Vous êtes à la recherche de votre prochaine résidence principale, ou vous souhaitez faire un investissement locatif. Il est important de comprendre les termes juridiques qui jalonnent votre parcours lors d’un achat immobilier. David Notaires – Aix en Provence revient ici sur 5 définitions d’importance lorsque l’on achète un bien immobilier.

“COPROPRIETE”

Nous vous conseillons de toujours demander à l’agence immobilière (ou au propriétaire) qui vous fait visiter le bien s’il est en copropriété ou en lotissement. En effet, de ces deux termes peuvent découler des conséquences importantes sur votre projet immobilier.

Si le bien que vous souhaitez acquérir est en copropriété, cela signifie que vous serez propriétaire d’un lot auquel seul vous-même aurez accès (typiquement votre appartement) et d’une proportion – appelée quote-part – de parties communes (telles que le hall d’entrée ou les escaliers) ensemble avec les autres copropriétaires.

Les murs, les planchers et la toiture sont également des parties communes.
L’entretien et les travaux sur ces parties communes sont répartis en fonction de votre quote-part. Prenons un exemple : vous êtes propriétaire d’un appartement et de 200/1000èmes des parties communes. Dans ce cas, le ravalement global de la façade d’un montant de 10.000 euros vous sera facturé 2.000 euros.
C’est pour cela qu’il est important de se renseigner sur l’état, physique et financier, de la copropriété avant d’acheter. Quand ont été réalisés les derniers gros travaux ? L’immeuble est-il en bon état d’entretien ? Y-a-t-il des impayés ou des procédures en cours ?
Le syndic sera en mesure de vous fournir l’ensemble de ces informations.

Enfin dans certains cas, vous pouvez devenir propriétaire de parties communes mais dont vous seul aurez l’utilisation. On parle de parties communes avec jouissance privative. Il peut s’agir d’une cour intérieure par exemple. La répartition des charges d’entretien et de réparation de cette partie commune spéciale dépendra alors du règlement de copropriété. Il peut notamment prévoir que si l’entretien est à la charge de l’utilisateur, les copropriétaires se répartissent le montant des gros travaux.

Une précision d’importance 

Une copropriété peut être verticale (un immeuble sur plusieurs étages) mais aussi horizontale. Une copropriété horizontale pourra notamment correspondre à plusieurs maisons sur un terrain unique en propriété commune. Cela a de nombreuses incidences. Notamment, chaque propriétaire aura l’obligation de demander une autorisation à l’assemblée générale pour modifier l’emprise sur le terrain. Cela peut être le cas pour l’installation d’une piscine, un agrandissement, etc.

“LOTISSEMENT”

Un lotissement est constitué de plusieurs terrains issus d’une division initiale du sol en vue d’y implanter des constructions. Ces différents lots, une fois les constructions édifiées, bénéficient de services en commun. Il peut notamment s’agir d’une voie d’accès et d’une viabilisation en eau et électricité. Ils partagent des règles pour l’harmonie des constructions et des aménagements sur chaque terrain. Les propriétaires au sein d’un lotissement s’organisent généralement au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).

Si vous achetez un terrain de lotissement pour y construire votre maison, assurez-vous d’inclure au compromis une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Par suite, en lotissement, le terrain et la maison qui y est érigée vous appartiennent. Cependant, vous devez respecter – en plus des règles d’urbanisme – les procédures et les règles du lotissement. Ces règles peuvent concerner par exemple la hauteur des constructions, le type d’ouverture, le type de clôture, etc.
Parfois, certains aménagements ou travaux requièrent une autorisation spéciale de l’ASL.

Si vous achetez une maison ou un terrain en lotissement, il est important d’obtenir les documents afférents au lotissement. Il s’agit notamment du règlement (qui ne s’applique plus après dix ans), du cahier des charges, des statuts de l’ASL et des derniers procès-verbaux d’assemblée. En effet, si certaines règles d’urbanisme deviennent caduques après un certain délai, les rapports entre colotis restent soumis aux règles du lotissement sans limitation de durée.

“HYPOTHEQUES”

Cette expression revient à plusieurs reprises dans le processus d’achat immobilier : garantie hypothécaire, état hypothécaire, hypothèque conventionnelle, bureau des hypothèques, mainlevée d’hypothèque…

Une hypothèque est une inscription prise sur le bien immobilier. Elle permet au créancier, si le débiteur ne le rembourse pas, de saisir le bien pour solder la dette.
Ainsi, la garantie hypothécaire consiste justement à inscrire une hypothèque. C’est une garantie que peuvent demander les banques, en parallèle de la caution bancaire par exemple. Elle se divise en deux sous-types : le privilège de prêteur de deniers pour le montant du prix de l’immeuble, d’une part, et l’hypothèque conventionnelle pour tout ce qui dépasse ce montant, d’autre part. Le concept reste le même dans les deux cas : il s’agit d’une inscription sur le bien.

Par ailleurs, le service de la publicité foncière a remplacé l’ancien bureau des hypothèques. Il s’agit du registre public qui consigne tous les droits et charges existant sur les immeubles. A chaque fois qu’il y a un changement de propriétaire sur un bien (vente, donation, succession, partage…), cela est obligatoirement inscrit au fichier immobilier. C’est également le cas pour toute charge supplémentaire sur le bien (hypothèques, servitudes…). C’est ce qui rend le système juridique français de la propriété si sûr.

Enfin, si votre vendeur avait lui-même inscrit le bien en garantie, il devra effectuer la mainlevée de l’hypothèque pour pouvoir vous vendre son immeuble.

Pourquoi est-il important d’obtenir l’état hypothécaire ?

L’état hypothécaire est un document synthétique. Il résume les droits et charges sur le bien que vous allez acheter. Au moment de votre achat, le notaire va effectuer plusieurs vérifications grâce à ce document. Il va notamment s’assurer que le vendeur est bien propriétaire. Cela permet également de contrôler que le bien est « vendable », c’est-à-dire libre de toutes charges rendant la vente impossible. Il vous indiquera enfin les servitudes (de passage, de vue…) qui grèvent le bien ou dont il bénéficie.

L’état hypothécaire est systématiquement demandé avant chaque transaction. Il est renouvelé si besoin pour que les informations qu’il contient soient les plus récentes possibles.

“RETRACTATION”

Le délai de rétractation représente 10 jours offerts à l’acheteur pour lui permettre d’acheter en pleine conscience. Ce délai vous invite à valider que votre investissement est bien mûr et responsable.
Il est important de noter que seul l’acheteur peut se rétracter, le vendeur n’ayant pas une telle possibilité.

Durant ce délai de 10 jours calendaires après la première présentation de la lettre ou de l’email avec accusé de réception, ou encore de la remise en main propre de l’avant-contrat de vente (compromis ou promesse), l’acquéreur peut se rétracter – c’est-à-dire se retirer de l’achat, sans justification particulière et sans perdre sa mise. En effet, la restitution du dépôt de garantie acheteur se fait alors en totalité, dans les 21 jours.

Un achat immobilier est un acte important qu’il convient de réfléchir soigneusement et en amont. Nous vous recommandons fortement de ne pas attendre le délai de rétractation pour décider de ne plus vous lancer dans un projet d’acquisition. En outre, sauf les documents administratifs obligatoires postérieurs, il nous semble indispensable d’obtenir tous les renseignements utiles sur la propriété dès le compromis de vente. Cela vous évitera d’investir votre temps, et de bloquer temporairement vos fonds, pour un achat sans issu.

“OFFRE DE PRET”

L’offre de prêt est à distinguer de l’accord de principe. Il s’agit du document final émis par la banque validant son accord pour financer votre achat immobilier et en précisant les conditions, notamment en termes de garantie, de taux, de remboursement, d’assurance…

Si vous avez besoin d’un prêt pour financer votre achat, il faudra le mentionner dans la promesse ou le compromis. Cela fera l’objet d’une condition suspensive. Dans ce cas, la non-obtention de l’offre de prêt vous donnera l’option de renoncer à l’achat. Cela induira alors le remboursement du dépôt de garantie.

Attention, deux refus de prêt sont généralement nécessaires pour pouvoir sortir de la vente pour raison de manque de financement. Pensez donc à faire établir des demandes de prêt dans au moins deux établissements bancaires. Si vous avez recours à un courtier, demandez-lui de vous fournir au moins deux attestations de demande de prêt auprès de banques (et non du courtier lui-même), dans les conditions prévues au contrat.

Votre notaire vous accompagne lors de votre achat immobilier

Votre notaire a pour mission d’expliciter le régime juridique du bien que vous souhaitez acheter, tout comme les règles qui s’appliquent à l’achat lui-même. Nous vous recommandons de prendre contact avec votre notaire dès la validation de votre offre par le vendeur.

Pour David Notaires – Aix en Provence, Elodie Letouche 

Elodie Letouche droit international