Lorsque l’on est un particulier et que l’on revend un bien immobilier, il est possible que la valeur de l’appartement ou de la maison en question ait augmentée depuis la date d’achat.
Le delta entre cette valeur d’entrée dans le patrimoine et la valeur de sortie (le prix de vente) représente ce que l’on appelle la plus-value.
En France, la plus-value est susceptible d’être imposée et soumise aux prélèvements sociaux.
Pour ses clients internationaux, David Notaires – Aix en Provence revient sur les règles d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers non-résidents.
L’impôt sur la plus-value, combien ça coûte ?
Le taux d’imposition des plus-values immobilières des particuliers est de 19%.
Une surtaxe existe pour les plus-values dépassant 50.000 euros. Cette taxe additionnelle va de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.
Par ailleurs, les terrains devenus constructibles supportent quant à eux deux taxes spécifiques.
Comment calcule-t-on la plus-value imposable ?
Le calcul de la PLUS-VALUE BRUTE se résume comme suit :
PRIX DE VENTE
diminué des frais supportés par le vendeur
– PRIX D’ACQUISITION
augmenté des frais d’acquisition (forfait de 7,5% – hors donation et succession – ou factures)
et des travaux (forfait de 15% si immeuble bâti acheté il y a plus de 5 ans ou factures).
Attention, le mobilier, comme son nom l’indique, n’est pas inclus dans la valeur immobilière. Ainsi, si vous avez intégré du mobilier lors de votre achat, on ne prendra pas sa valeur en compte dans le prix d’acquisition. Inversement, s’il existe du mobilier valorisé et vendu avec l’immeuble, on en déduit la valeur du prix de vente global.
Les prélèvements sociaux, de quoi s’agit-il ?
Les prélèvements sociaux correspondent à une retenue additionnelle de l’Etat sur la plus-value réalisée.
Ils incluent, pour un total de 17,2% :
- la contribution sociale généralisée (CSG),
- la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS),
- et enfin le prélèvement de solidarité.
Lors de la vente de leur immeuble en France, les vendeurs qui, d’une part, relèvent d’un régime de sécurité sociale de l’Espace Economique Européen (EEE) ou de la Suisse ne sont redevables que du prélèvement de solidarité (7,5%).
Pour les résidents britanniques respectant ces mêmes conditions, la règle reste identique jusqu’au 31 décembre 2020.
« Je suis résident anglais et j’envisage de vendre mon bien en France en 2021. Vais-je bénéficier du taux réduit concernant les prélèvements sociaux ?
RIEN N’EST MOINS SÛR. Le taux de 7,5% est garanti jusqu’à la fin de la période transition, soit le 31 décembre 2020 seulement. Ensuite, cela dépendra de l’éventuelle prorogation de la période de transition et des négociations finalisées.
D’autre part, la totalité des prélèvements s’appliquent aux autres non-résidents, de la même manière qu’aux résidents français (17,2%).
« Je suis résidente à Singapour et j’ai réalisé un investissement locatif en France. Aujourd’hui, je désire revendre ce studio car il a doublé de valeur. Quel sera est le taux applicable à la plus-value ? »
La plus-value nette imposable sera taxée au taux de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux.
Une exonération possible pour la vente de la résidence principale dans l’année du départ
Tout d’abord, selon l’article 244 bis A du Code Général des Impôts (CGI), vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value si vous vendez votre dernière résidence principale en France.
Cela requiert une double condition :
- La vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre expatriation et,
- Cette résidence n’a pas été mise à disposition, location payante ou occupation à titre gratuit, depuis.
« Nous sommes expatriés en Hongrie depuis Février 2020. Nous sommes propriétaires de notre ancienne résidence principale, un appartement à Marseille. Pouvons-nous encore bénéficier de l’exonération de la résidence principale des non-résidents ? »
OUI, et ce jusqu’au 31 décembre 2021.
Attention ! Si vous résidez dans un Etat hors Union Européenne qui n’a pas de convention fiscale appropriée avec la France, l’exonération ne jouera pas.
A cet égard, la France a signé des conventions internationales avec plus de 125 pays. Chaque convention est différente et il est donc absolument crucial de consulter votre notaire en amont pour savoir quel régime s’applique.
« Je suis expatriée en Côte d’Ivoire. Y-a-til une convention fiscale adéquate avec la France ? »
OUI. La France et la Côte d’Ivoire ont signé une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.
« J’ai tout quitté pour partir m’installer au Guatemala. Je vais vendre mon ancien logement en France, puis-je bénéficier de l’exonération de plus-value pour l’ancienne résidence principale ? »
NON, le Guatemala étant un état non coopératif avec lequel la France n’a pas de convention fiscale.
Une exonération de plus-value spéciale pour les nationaux européens
De plus, l’article 150 U II 2e du CGI prévoit une autre possibilité d’exonération d’impôt sur la plus-value des non-résidents ayant la nationalité d’un Etat membre de l’EEE (hors Liechtenstein).
Je suis Belge et réside en Australie, puis-je considérer l’exonération spéciale pour les nationaux européens ?
OUI. A l’inverse, un Australien demeurant en Belgique ne sera pas éligible.
Cette exonération s’applique à hauteur de 150 000 euros de plus-value nette imposable par cédant. Elle concerne les non-résidents qui vendent un bien d’habitation en France. Pour cela, le vendeur doit avoir été résident français auparavant pendant au moins 2 ans de manière continue.
« Nous sommes néerlandais. Nous sommes pacsés et nous cédons une maison de campagne achetée en commun en France. Le notaire a calculé notre plus-value nette imposable. Elle s’élève à 250 000,00€. Pouvons-nous prétendre à l’exonération spéciale pour les non-résidents ? »
OUI, si vous avez été résidents en France pendant deux ans consécutifs, vous serez finalement totalement exonérés. En effet, la quote-part de plus-value revenant à chacun des époux est de 125 000,00€, soit un montant inférieur au plafond de 150 000 €.
Si vous louez le bien, la vente doit avoir eu lieu au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant l’expatriation.
En revanche, il n’y a pas de condition de délai si le bien est libre depuis le 1er janvier de l’année qui précède la vente.
Cette exonération ne peut jouer qu’une fois et n’est pas cumulable avec l’exonération relative à la résidence principale, et réciproquement.
Exonération générale pour durée de détention
Que l’on soit résident de France ou non, les biens vendus en deçà de 15.000 euros sont exonérés de l’impôt sur la plus-value. On apprécie ce seuil par quote-part indivise en pleine-propriété.
« Je vends un appartement en France et réalise une plus-value de 10.000,00 Euros. Suis-je exonéré d’impôt sur la plus-value ? »
NON, le seuil de 15.000,00 Euros concerne le prix de vente, pas le montant de la plus-value.
Dans tous les autres cas, et après étude des éventuelles conventions fiscales, on doit calculer la taxe sur la plus-value des non-résidents.
Or, le taux d’imposition diminue progressivement chaque année à partir de la cinquième jusqu’à s’effacer :
- au bout de 22 ans pour l’impôt,
- et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le représentant fiscal, quand est-il obligatoire ?
Si vous résidez en Europe, vous n’avez pas besoin d’un représentant fiscal.
Il en va de même, jusqu’au 31 décembre 2020, pour les résidents britanniques.
En revanche, il faut désigner un représentant fiscal :
- si vous résidez hors de l’EEE,
- que le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000 euros,
- et que vous êtes propriétaire depuis moins de 30 ans.
Nous sommes américains et habitons en Californie. Nous vendons notre villa acquise en France en 2010 pour une valeur de 700.000 euros. Devons-nous désigner un représentant fiscal ?
OUI, c’est une obligation de la loi française.
En outre, le représentant fiscal peut être un particulier résident en France agréé par le fisc, ou une société spécialisée.
Et si je détiens l’immeuble en SCI ?
Si vous détenez le bien en SCI, les associés sont imposables en fonction de leurs parts respectives dans la société. Si un associé est non-résident, les règles explicitées dans cet article s’appliquent à sa quote-part.
Cependant, l’exonération spéciale pour les non-résidents ne fonctionnera pas.
De plus, la SCI sera exonérée pour les ventes de moins de 15.000 euros seulement si la valeur globale est inférieure à cette somme. Le seuil s’apprécie au niveau de la société et pas de chaque associé.
Pour l’application de l’impôt français et les autres exonérations possibles, il faut se référer aux conventions fiscales internationales. Très souvent, la France prévoit l’imposition des plus-values des non-résidents pour les cessions de titres d’une SCI. Il en va de même pour la vente de l’immeuble par la société elle-même.
Le représentant fiscal est nécessaire si les associés non-résidents d’un Etat de l’EEE comptabilisent une plus-value supérieure à 150.000 euros et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.
En conclusion
Bien que les non-résidents ne bénéficient pas des mêmes exonérations fiscales que les résidents français, il existe quelques modalités destinées à leur permettre de vendre leur bien immobilier en France sans imposition de la plus-value.
Enfin, s’il y a un impôt sur la plus-value à payer, il est important de faire valider le calcul de l’impôt par votre notaire. Le cas échéant, votre notaire vous informera en cas d’obligation de désigner un représentant fiscal.
Pour David Notaires – Aix en Provence, Elodie Letouche
