Vente d’un bien loué : le locataire est-il prioritaire pour l’achat ?

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais ce dernier est occupé par un locataire ? La vente d’un bien loué est tout à fait envisageable.

David Notaires – Aix en Provence vous informe sur le formalisme particulier à respecter en fonction des circonstances.

Il est également important d’avoir à l’esprit que dans tous les baux d’habitation, le locataire âgé bénéficie d’un protection accrue. Cela s’est encore précisé depuis la loi Macron de 2015.

En fonction de vos souhaits et de l’usage du bien vendu, on distingue divers droits offerts au locataire en place.

La vente d’un bien à usage d’habitation

Vente d’un bien loué

Note préalable d’importance : il est tout à fait possible de vendre votre bien avec le locataire en place. Cela se déroulera comme une vente « classique ». Il suffira simplement de faire connaître au locataire le changement de bailleur. Cela peut être exécuté par exemple en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception.

En revanche si vous souhaitez vendre votre bien libre, plusieurs situations sont envisageables.

Vente d’un bien après libération des lieux par le locataire en place

Bien loué selon la loi du 6 juillet 1989, sans mobilier

Vous souhaitez vendre le bien occupé par un locataire soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location nue d’un bien à usage d’habitation ou mixte).

Pour le vendre libre, il conviendra de donner congé au locataire. Pour ce faire, il suffit de lui délivrer congé six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier. Le courrier doit indiquer le prix ainsi que les conditions et modalités essentielles de la vente.

Dès réception dudit congé, le locataire a deux mois pour se positionner sur la potentielle acquisition. Dans ce cas, il peut requérir d’acheter en priorité. On parle de “préemption”.

Une fois le délai passé, même sans réponse du locataire, on considéra un refus d’acquérir et le locataire devra quitter les lieux.

Mais attention en cas de vente du bien loué à des conditions plus avantageuses, vous devrez à nouveau faite une offre au locataire ou l’ancien locataire. Ce dernier n’aura cette fois qu’un délai d’un mois pour fait connaître sa décision.

Vente d’un immeuble entier en “bloc”

Vous souhaitez vendre un immeuble entier en « bloc » à usage d’habitation ou mixte pour partie occupé par des locataires.

Il sera difficile de le vendre libre. Ce type de vente ouvre un droit de préemption additionnel aux différents locataires en place si deux conditions sont remplies. Premièrement, l’immeuble doit contenir plus de cinq logements, libres ou occupés. Deuxièmement, l’acquéreur n’entend pas prolonger les baux pour au moins six ans.

Ici il sera impératif d’informer chaque locataire du prix de l’immeuble entier, du prix du logement loué et des conditions essentielles de la vente.

Dans ce cas précis, le locataire a quatre mois pour se positionner.

Et en cas d’absence de réponse ou encore de réponse négative, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’à l’expiration de son bail.

Vente après mise en copropriété

Enfin, reste l’hypothèse où vous souhaitez vendre après mise en copropriété de votre immeuble. Si ce dernier est pour partie occupé par des locataires, cela engendre pour ces derniers la possibilité de préempter.

Alors, le formalisme et le délai offert au locataire pour se décider d’acheter sont les mêmes quelors de la vente d’un bien soumis à la Loi de 1989.

En revanche, en cas d’absence de réponse dans le délai de deux mois ou encore de réponse négative, le locataire pourra rester en place jusqu’au terme du bail.

La vente d’un bien loué à usage commercial

Vous souhaitez vendre votre local donné à bail au profit d’un commerçant.

Il faudra alors notamment proposer en priorité cette vente au commerçant en place.

En effet depuis la loi Pinel de 2014, le locataire commercial bénéficie d’un droit de préemption dans le cadre de la vente des « murs » où il exerce son activité, son fonds de commerce.

Dans cette hypothèse, le locataire dispose d’un mois à compter de la réception de l’offre de vente pour effectuer son choix. Encore une fois, son silence vaudra refus.

Il est bon à savoir que la vente d’un immeuble entier exclut ce droit de préemption.

Assurez-vous de la purge des droits de préemption avec votre notaire

Le non-respect des différents droits de préemption du locataire lors de la vente d’un bien loué peut entraîner jusqu’à la nullité de la vente. Il est donc indispensable d’obtenir un conseil avisé sur cette procédure technique obligatoire.

L’anticipation étant le meilleur atout, la consultation de votre notaire en amont de toute prise de décision est essentielle. Ce dernier en tant qu’expert en la matière, pourra utilement vous conseiller et s’adapter aux particularités de votre situation.

Romain GAULTIER, notaire stagiaire

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