Covid-19 : Etat d’urgence et suspension des délais en droit immobilier

-Mise à jour au 13 mai 2020-

La crise sanitaire actuelle liée au COVID 19 avait amené le gouvernement à prendre une ordonnance le 25 mars 2020 pour instaurer un état d’urgence de deux mois (jusqu’au 24 mai 2020,cette date été confirmée par l’ordonnance du 7 mai 2020)  et une période juridiquement protégée pour préserver les droits tant des particuliers que des entreprises dans ce contexte inédit et exceptionnel.

Très controversée par les professionnels de l’immobilier, l’ordonnance du 25 mars 2020 qui suscitait beaucoup d’incertitudes sur l’après confinement notamment et les éventuelles conséquences économiques en suspendant de nombreux délais un mois après la fin de l’état d’urgence, soit au 25 juin 2020, et en les faisant repartir à compter de cette date-là a fait l’objet d’une ordonnance rectificative.

DAVID NOTAIRES revient sur les principales mesures intéressant les ventes immobilières prises dans l’ordonnance du 25 mars 2020 mais surtout sur les tempéraments apportés par l’ordonnance rectificative du 15 avril 2020.

1° ) COVID 19 et délai de rétractation SRU

Le délai de rétractation SRU est-il suspendu jusqu’à la fin de l’état d’urgence fixée par le gouvernement au 24 mai 2020 ?

Si le doute était de mise quant à l’analyse de l’ordonnance du 25 mars 2020, laissant penser que le délai SRU était suspendu jusqu’au 25 juin, l’ordonnance du 15 avril dernier est venue clarifier ce point expressément.

Le délai de rétractation de l’acquéreur n’est donc pas suspendu pendant l’état d’urgence ; il commence toujours à courir à compter du lendemain de la première présentation pour une durée de dix jours.

2°) COVID 19 et droits de préemption des organismes publics et semi-publics (mairie SAFER)

J’ai signé une promesse de vente de mon bien immobilier, les délais de purge des droits de préemption continuent-ils de courir pendant le confinement ?

C’est une question récurrente depuis le début du confinement qui inquiète beaucoup les clients et agents immobiliers face aux blocages et rallongements éventuels des délais de traitement des dossiers.

Après la vive réaction des instances notariales et agents immobiliers notamment en suite de l’ordonnance du 25 mars 2020, le gouvernement a su écouter ces derniers et réduire la suspension de ces délais par l’ordonnance du 15 avril 2020.

Voici un tableau récapitulatif en fonction de la date de notification du droit de préemption :

Droit de préemption purgé….       

Avant le 12/01/2020

Entre le 12/01 et 12/03/2020

Depuis le 12/03/2020

Renonciation tacite obtenue avant le 12/02/2020,

il est donc possible de régulariser l’acte de vente

Le délai est suspendu et recommencera à courir normalement à partir du 24 mai,

avec un minimum toutefois de 7 jours pour obtenir une renonciation tacite

Le délai de deux mois commencera à courir à partir du 24 mai 2020

Etant ici précisé que si ces deux ordonnances suspendent les délais de purge des droits de préemption, cela n’empêche pas les collectivités publiques et les SAFER de renoncer expressément  à leur droit de préemption pendant l’état d’urgence.

3°) COVID 19 et autorisations d’urbanisme

J’ai déposé une demande de permis de construire avant le 12 mars 2020, puis-je obtenir une autorisation tacite pendant l’état d’urgence ?

L’ordonnance du 25 mars 2020 avait là aussi soulevé une inquiétude des professionnels de l’immobilier et notamment des promoteurs et membres du BTP déjà largement impactés par le confinement et l’arrêt de leurs chantiers.

La crainte était que ces mesures viennent paralyser totalement le secteur de la construction plusieurs mois après la fin du confinement et ne repoussent le démarrage des chantiers au début de l’année 2021.

Ces délais de suspension ont eux aussi été aussi raccourcis par l’ordonnance du 15 avril 2020.

La règle est désormais la suivante, évoquée par le nouvel article 12ter de l’ordonnance :

Les délais d’instruction des demandes d’urbanismes (certificat d’urbanisme, déclaration préalable, permis de construire) qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus à partir de cette date. Ils recommenceront  à courir à compter de la fin de l’état d’urgence (soit le 24 mai 2020, le gouvernement ayant confirmé ce délai dans son ordonnance du 7 mai 2020) pour le temps qui restait à courir au 12 mars, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours. Il en va de même pour les délais de recours à l’encontre desdites autorisations.

4°) COVID 19 et condition suspensive d’obtention d’un prêt

J’ai signé une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai est-il suspendu pendant l’état d’urgence ?

Les deux ordonnances excluent de manière formelle les délais prévus par le contrat ; le délai d’obtention du prêt n’est donc pas suspendu pendant l’état d’urgence.

En pratique, cela pourra générer  des inquiétudes des acquéreurs ; les délais de traitement des dossiers de prêt étant aujourd’hui ralentis par les difficultés soulevées par le confinement . Il est donc vivement conseillé aux parties de se rapprocher l’une de l’autre, avec l’aide du notaire, pour en discuter et éventuellement proroger les délais pour l’obtention des offres de prêt.

5°) COVID 19 et délais des avant-contrats de vente

J’ai signé une promesse unilatérale de vente, la levée d’option est-elle suspendue pendant l’état d’urgence ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat avec une expiration extinctive ; autrement dit, si je ne lève pas l’option à la date portée sur la promesse, je perds le bénéficie de la promesse, elle devient caduque.

Les ordonnances  ne traitent pas des contrats ; aussi en cas de difficulté pour lever l’option, même pendant la période de l’état d’urgence, il est donc impératif de se  rapprocher du vendeur et du notaire pour régulariser un avenant pour proroger les délais de réalisation de cette promesse de vente.

J’ai signé un compromis de vente (promesse synallagmatique de vente), la date butoir est-elle prorogée automatiquement ?

La grande majorité des compromis de vente ne comportent pas de délai de fin extinctif ; la date butoir étant seulement la date à partir de laquelle l’une ou l’autre des parties peut forcer l’autre à signer, si toutes les conditions sont remplies pour régulariser l’acte. Dans cette hypothèse-là alors, il ne sera pas nécessaire de régulariser un avenant au compromis de vente, et la vente pourra donc être signée lors de la levée du confinement, si les parties ne peuvent/ou ne souhaitent la régulariser avant cette date-là (problématique liée notamment au déménagement pendant le confinement).

DAVID NOTAIRES a donc évoqué avec vous les principales questions soulevées depuis le début du confinement dans les dossiers de ventes immobilières. Nous restons, dans cette période si difficile pour tous, et plus que d’ordinaire, à votre écoute pour vous aider dans la réalisation de vos projets.

Carine GALMARD-POMME, Notaire