Quasi-usufruit ? Super-usufruit !

Nous avons évoqué la semaine dernière l’usufruit, ses nombreux avantages et ses qualités pour transmettre son patrimoine en toute sérénité.

Il existe un outil encore un peu plus précis et plus efficace que l’on peut combiner avec le précédent : c’est le quasi-usufruit. Quand j’étais étudiant et que j’ai découvert cette notion, je m’inquiétais de son caractère imparfait, avec cette sémantique pour le moins dépourvue de glamour : c’était un « à peu près usufruit ». En fait, c’est juste l’inverse !

Nous savons tous que l’usufruit permet d’utiliser le bien, en percevoir les fruits (les revenus), mais sans pouvoir en altérer la substance. Hé bien c’est possible avec ce « quasi-usufruit » qui est en fait ce fameux « super-usufruit ». Cela permet au donateur usufruitier d’abandonner la propriété d’un bien tout en conservant sa maîtrise. Extrêmement utile dans une donation notamment d’inscrire que l’usufruit sur le bien se reportera sur le prix en cas de vente, et que ce prix pourra être utilisé, au bon vouloir de l’usufruitier, soit pour réinvestir dans de l’immobilier, soit dans du financier, soit encore dans du train de vie : et c’est ce dernier point qui est essentiel.

Pour bien illustrer mon propos, reprenons l’exemple chiffré de la semaine dernière : deux parents donnent leur résidence principale de 750.000 € à leurs deux enfants. On a vu l’intérêt pour eux de se réserver l’usufruit d’un point de vue civil et fiscal. Que se passe-t-il à présent, selon qu’on intègre la clause de report d’usufruit sur le prix ou non ?

Prenons le cas où, arrivés sur leurs vieux jours, aux alentours de 85 ou 90 ans, les parents décident de vendre. Si on n’insérait pas cette clause, les deux parents se verraient attribuer 20% du prix avant 91 ans, 10% après ! Dans notre belle ville d’Aix, ils auraient vendu leur maison pour 750.000 € et pourraient se reloger avec 150.000€ ou, après 91 ans, 75.000€ ! Horreur, malheur !

Avec notre clause, à condition que les enfants donnent leur accord au préalable, tout le prix revient aux parents et ils auront le choix de racheter plus petit, ouvrir un contrat de capitalisation financier, ou … voyager et vivre ! Ils n’auront pas de compte à rendre à leurs enfants, à tous les sens du terme !

Cependant, de nombreuses précautions sont à prévoir pour ce type de montage : éviter de laisser ce quasi-usufruit à un deuxième conjoint en présence d’enfants d’un premier mariage, établir un acte notarié (le fisc y est très attentif !), conserver la traçabilité des sommes la plus parfaite possible, d’un point de vue bancaire notamment. Nous pourrons vous expliquer les raisons & motivations de ces nombreuses précautions dans une consultation personnalisée et dédiée. En un mot, faire du sur-mesure : pour cela, consultez votre notaire !