VENTE IMMOBILIERE : 5 MOTS POUR VOUS Y RETROUVER

Précédemment, nous avions défini 5 termes pour vous aider lors d’un processus d’achat immobilier en France.

Aujourd’hui, nous vous proposons de nous mettre dans la peau du vendeur lors d’une vente immobilière. En effet, lorsque l’on vend son bien immobilier, résidence principale, secondaire ou investissement locatif, il faut être au fait de multiples obligations.

David Notaires – Aix en Provence vous invite à appréhender 5 concepts intégrés dans la rédaction de l’acte de vente établi par votre notaire.

Dans les développements ci-dessous, les expressions « le vendeur » ou « l’acquéreur » s’appliquent tant aux femmes qu’aux hommes, de manière individuelle ou en groupe.

« MAINLEVEE »

Lorsque l’on vend son appartement ou sa maison, aucune inscription ne doit être en cours sur le bien que l’on cède. Une inscription prise par des créanciers leur permet, si le vendeur venait à ne pas les rembourser, de se régler par la saisie du bien mis en garantie.

Pour éviter tout risque de ce type, le vendeur s’engage lors de la vente à lever toutes les inscriptions en cours sur le bien.

C’est l’action d’effacer l’inscription en cours sur le bien que l’on nomme « mainlevée ».

La mainlevée entraine ainsi la radiation totale et définitive de l’inscription. Elle ne peut donc avoir lieu qu’avec l’accord du créancier inscrit. Ce dernier approuvera la libération de cette charge à la condition du remboursement de sa créance (ou de l’obtention d’une nouvelle garantie équivalente).

Dans l’acte de mainlevée, le notaire certifie avec reçu l’accord de radiation de l’inscription par le créancier. Il demande par conséquent au service de la publicité foncière d’apporter cette modification au fichier immobilier.

Les frais liés à cet acte sont à la charge du vendeur.

Le notaire se chargera alors de rembourser le créancier directement. Pour ce faire, il déduit le montant de la créance restant due du prix de vente qu’il reçoit de l’acheteur. Il verse enfin le solde du prix au vendeur.

Pour connaître l’existence d’inscriptions hypothécaires, votre notaire fera tout d’abord appel à vos déclarations de bonne foi. Egalement, il pourra détecter les inscriptions grâce à un document établi par le service de la publicité foncière. Il s’agit de l’état hypothécaire. Ce document regroupe tous les droits et charges en cours sur le bien concerné, y compris les inscriptions hypothécaires.

« PLUS-VALUE »

La plus-value, et plus précisément l’existence ou non d’un impôt sur la plus-value immobilière est l’un des points décisifs pour le vendeur.

La plus-value représente l’augmentation de valeur du bien immobilier entre l’acquisition initiale et la vente.
Cette plus-value est alors susceptible d’être imposée. Lorsque l’on est un particulier, l’impôt sur les plus-values s’élève au taux de 19%. A noter : une surtaxe s’applique aux plus-values dépassant 50 000 euros. Il existe également des taxes additionnelles spécifiques pour les terrains devenus constructibles.
Les prélèvements sociaux s’appliquent également et s’élèvent au total à 17,2%.

Le calcul de la plus-value imposable intègre plusieurs facteurs. D’une part, on prendra en compte les frais supportés par le vendeur lors de la vente, notamment les diagnostics immobiliers ou la commission d’agence, pour diminuer le prix de vente. D’autre part, les dépenses telles que les frais de notaire, d’agence et les travaux viennent augmenter la valeur initiale d’entrée dans le patrimoine. Ces frais peuvent d’ailleurs selon les cas faire l’objet d’un forfait pré-établi.

Par suite, le calcul de la plus-value imposable prend en compte un abattement progressif en fonction de la durée de détention.

Enfin, il existe de nombreuses hypothèses d’exonération partielle ou totale de la plus-value.

Parmi les plus connues, on peut citer la détention du bien depuis plus de 30 ans et la vente de sa résidence principale.
D’autres exonérations spécifiques existent, selon la valeur du bien (moins de 15 000 euros), les conditions de la vente immobilière (vente pour achat de sa résidence principale) ou encore le profil fiscal du vendeur (non-résidents).

Nous vous recommandons vivement de prendre contact avec votre notaire dès les prémices de votre dossier de vente immobilière. Il sera en mesure de vous renseigner rapidement sur les exonérations possibles. Le cas échéant, il calculera le montant de l’impôt à régler au jour de la vente.

Pour les personnes résidant à l’étranger, la désignation d’un représentant fiscal accrédité est obligatoire dans certains cas. Cela peut représenter des frais supplémentaires.

« ETAT DATE »

L’état daté est un document comptable et financier complet réalisé par le syndic lorsque l’on vend un bien en copropriété. Il s’agit d’une photographie de la situation comptable du copropriétaire et de la copropriété au moment de la vente immobilière.

Il comporte trois parties :

  • les sommes pouvant restées dues au syndicat des copropriétaires concernant le bien vendu (telles que les provisions sur charges et travaux, les impayés antérieurs, les avances exigibles) ;
  • celles dont le syndicat est débiteur à l’égard du copropriétaire cédant (telles que les réserves et les provisions pour des périodes postérieures à celle en cours) 
  • Et enfin, les sommes qui devraient incomber à l’acquéreur suite à la vente (telles que la reconstitution des avances et des provisions non encore exigibles sur charges et travaux).

L’état daté précise également l’existence ou non d’un dépassement du budget prévisionnel et/ou de dépenses hors budget.

Il mentionne enfin si des procédures sont en cours par ou contre le syndicat des copropriétaires.

Son tarif est plafonné et le vendeur en règle le coût.

Généralement, l’état daté (requis pour l’acte de vente immobilière) sera précédé lors de la signature de l’avant-contrat d’un pré-état daté. Ce document regroupe les informations comptables de base nécessaires pour la purge du délai de rétractation de l’acquéreur.

« DIAGNOSTICS TECHNIQUES »

Un dossier de diagnostics techniques (DDT) est obligatoire en cas de vente. Sa composition varie selon le type d’immeuble vendu, sa destination et sa nature, bâti ou non bâti.

Il peut comprendre l’ensemble des diagnostics portant sur les éléments suivants :

  • Electricité ;
  • Gaz ;
  • Plomb;
  • Amiante ;
  • Termites ;
  • Mérule ;
  • Performance énergétique ;
  • Risques naturels et technologiques ;
  • Assainissement individuel.

Chacun des diagnostics envisagés à une durée de validité distincte. Ils doivent tous être valides pour le jour de la vente.

L’objectif est d’informer au mieux l’acheteur sur les éléments de l’immeuble pouvant présenter des risques sanitaires ou de sécurité, et d’identifier les passoires énergétiques. Sur ce dernier point, une nouvelle version du diagnostic de performance énergétique (DPE) est en vigueur depuis le 1er juillet 2021. A compter du 1er janvier 2023, les logements classés G selon les nouveaux critères d’examen seront interdits en location.

Le DDT est payé par le vendeur.

Ce dossier est obligatoirement établi par un diagnostiqueur professionnel, assuré comme tel et certifié par un organisme spécialisé accrédité.

Ceci à l’exception :

  • de l’état des risques, que le notaire peut établir directement ;
  • et du diagnostic sur l’assainissement individuel. Le service public dédié (SPANC) se charge de ce diagnostic particulier.

La production de ces diagnostics techniques par le vendeur est cruciale. Sans ces documents, le propriétaire est responsable des vices cachés correspondants, et le délai de rétractation de l’acquéreur ne court pas.

« VICES CACHES »

Le code civil prévoit que le vendeur doit garantir l’acheteur des défauts cachés. Ces défauts doivent être de nature à rendre le bien inutilisable, ou à diminuer tellement son usage ou sa valeur que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté bien moins cher.

Cette garantie légale est en principe due même si le vendeur ne connaissait pas lui-même ces vices.
Pour pallier à la rigueur de cette règle de droit, il est d’usage d’insérer dans l’acte de vente une clause qui prévoit que le vendeur est exonéré de cette garantie des vices cachés lorsqu’il les ignorait lui-même de bonne foi à la date de la vente. A contrario, si le vendeur est de mauvaise foi, l’exonération ne fonctionne pas.

Bien sûr, cette exonération ne s’applique pas concernant les vices à examiner par le diagnostiqueur. Ceux-ci doivent être impérativement recherchés et le constat de recherche doit être annexé à l’acte de vente.

Par ailleurs, l’exonération ne concerne pas les professionnels de l’immobilier, tels que les marchands de biens ou les promoteurs. On présume qu’ils connaissent, du fait de leur profession, les vices du bien vendu.

Votre notaire vous accompagne lors de votre vente immobilière

En conclusion, votre notaire sera votre guide tout au long du processus de vente de votre bien immobilier.

Nous vous recommandons de le contacter avant même la signature de l’offre immobilière, qui vous engage déjà fermement.

Le notaire recueillera l’ensemble des documents nécessaires pour vous assurer une transaction sereine et efficace. Il se chargera d’effectuer les calculs de plus-value. En outre, il se mettra le cas échéant en contact avec les créanciers inscrits et établira les actes de mainlevée. De manière générale, il validera la bonne information de vos acquéreurs.

Pour David Notaires – Aix en Provence, Elodie Letouche 

Elodie Letouche droit international